Une bataille législative sur l’artificialisation des sols s’annonce pour février 2026

Aménagement du territoire et foncier

Après des mois de mise en suspens politique, le débat sur la démarche Zéro artificialisation nette, ou ZAN, revient à l’Assemblée nationale en février 2026. Deux visions antagonistes s’opposent : assouplir les objectifs pour les territoires ruraux, ou maintenir le cap avec une fiscalité rénovée.

L’Assemblée nationale inscrira en février 2026 à son ordre du jour la proposition de loi Trace (Trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus), adoptée par le Sénat le 18 mars 2025. Cette initiative législative, qui ambitionne de réviser substantiellement l’objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN), marque la reprise d’un débat gelé par l’instabilité gouvernementale de ces derniers mois. Un groupe de travail réunissant députés et sénateurs a été confirmé le 4 décembre 2025 par Françoise Gatel, ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, préparant ainsi le terrain pour une confrontation parlementaire dont l’issue demeure incertaine.

Échapper à une planification descendante

La proposition Trace, portée notamment par le sénateur LR Jean-Baptiste Blanc (Vaucluse), propose une refonte profonde du dispositif actuel. Elle supprime l’objectif national contraignant de réduction de 50 % de l’artificialisation d’ici 2031 pour le remplacer par un jalon non contraignant en 2034, permettant à chaque région et collectivité locale de définir sa propre trajectoire selon ses spécificités territoriales ; l’horizon 2050 du ZAN resterait maintenu. Cette approche se justifie, selon ses promoteurs, par la nécessité d’échapper à une planification descendante qui favoriserait les agglomérations et métropoles au détriment des territoires ruraux. Sébastien Gouttebel, vice-président de l’Association des maires ruraux de France, souligne que les enveloppes foncières devraient s’adapter aux critères locaux tels que la pression foncière, la densité de population et l’évolution démographique, sans pénaliser les collectivités déjà vertueuses.

Le texte prévoit également des exemptions substantielles jusqu’en 2036. Certaines implantations ne seraient pas décomptées dans l’artificialisation : zones industrielles, installations de production d’énergie renouvelable, logements sociaux dans les communes carencées, lycées. Pour encourager la requalification de friches, une bonification des enveloppes foncières serait octroyée aux collectivités à hauteur de 0,5 hectare supplémentaire pour chaque hectare requalifié. La PPL Trace propose aussi de reporter les échéances de révision des documents d’urbanisme à août 2027 pour les schéma de cohérence territoriale (SCOT) et août 2028 pour les plan locaux d’urbanisme (PLU), tenant compte de la capacité limitée des bureaux d’études spécialisés et du besoin de temps pour ces réajustements conséquents.

Réussir la transition foncière, la contre-proposition de loi en faveur du ZAN

Au cœur de la philosophie de Trace se trouve la notion de contrat de sobriété foncière, destiné à servir un « droit au projet » revendiqué par les élus ruraux. Selon ce mécanisme, un élu disposant d’un projet sans foncier suffisant pourrait négocier une dérogation avec l’État et la région. Jean-Baptiste Blanc critique le caractère prescriptif actuel des Schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET), y voyant une absorption progressive par les régions de compétences relevant de l’aménagement, de l’eau et de l’urbanisme. L’Association des maires ruraux de France va plus loin en réclamant que les projets d’équipements publics liés à la santé et à la jeunesse (centres de santé, crèches, écoles, complexes sportifs) soient totalement décomptés du ZAN.

Face à cette offensive d’assouplissement, les députées Sandrine Le Feur (Finistère, groupe Ensemble pour la République) et Constance de Pélichy (Loiret, groupe Libertés, Indépendants, Outre-mer et Territoires) ont déposé le 21 mai 2025 la proposition de loi Réussir la transition foncière, qui maintient fermement l’objectif de réduction de 50 % d’ici 2031 et du ZAN en 2050. « À force d’alléger les objectifs du ZAN, de multiplier les dérogations, avec la PPL Trace, l’exception deviendrait la règle. Il ne resterait donc plus grand-chose à appliquer au final », affirme Sandrine Le Feur. Cette proposition défend certes la prolongation du mode de décompte actuel de la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestiers (ENAF) pour la période 2031-2041, avant le passage à une mesure plus précise de l’artificialisation réelle des sols.

Mais l’originalité de cette proposition alternative réside surtout dans sa révision ambitieuse de la fiscalité locale. Elle propose la suppression d’exonérations jugées incitatives à l’étalement urbain (taxe sur le foncier bâti pour constructions neuves, taxe d’aménagement), la généralisation de la taxation des friches commerciales, des majorations des taxes sur les résidences secondaires (actuellement possibles de 5 à 60 %) et sur les logements vacants, le renforcement des taxes sur les aménagements très consommateurs d’espaces, ainsi que des encouragements fiscaux aux réhabilitations, notamment par un crédit d’impôt pour la remise sur le marché des logements vacants. Toutefois, Sébastien Gouttebel doute de l’efficacité de ces mesures en zones tendues, estimant qu’un projet rentable se réalisera quoi qu’il arrive, l’aménageur reportant la fiscalité sur le porteur réel du projet.

Longueur d’avance procédurale pour la PPL Trace

Les sénateurs Hervé Maurey et Jean-Baptiste Blanc n’entendent pas abandonner le terrain fiscal aux seuls promoteurs de la transition foncière. Ils préparent un rapport sur la fiscalité du ZAN et ont déposé des amendements au projet de loi de finances 2026. Jean-Baptiste Blanc pointe le coût significatif des mesures accompagnant le ZAN : la rénovation de logements vacants (3,1 millions en France selon l’Insee), la surélévation de logements, la renaturation (de 300 à 400 euros par mètre carré), et la requalification de friches représentent des investissements considérables, d’autant que le foncier constructible, devenu plus rare, verra son prix augmenter. Un premier amendement permettrait un bonus de recettes fiscales pour les terrains constructibles situés en zones déjà urbanisées, via l’augmentation des valeurs locatives cadastrales, afin d’inciter à construire dans des secteurs urbanisés plutôt que d’ouvrir de nouveaux secteurs. Un autre amendement propose un taux réduit de TVA pour les opérations de reconversion de friches, souvent onéreuses en raison des coûts de dépollution et de démolition.

Le rapport de force penche actuellement en faveur de la PPL Trace, qui bénéficie d’une longueur d’avance procédurale : adoptée au Sénat et bientôt examinée à l’Assemblée nationale, tandis qu’aucun calendrier n’a été fixé pour sa concurrente. Trace jouit également d’une assise politique considérable, avec 173 sénateurs signataires de tous bords, quoique principalement de droite et du centre, contre seulement 7 signataires pour Réussir la transition foncière, allant du centre à la gauche. De nombreuses associations environnementales soutiennent néanmoins cette dernière. L’interrogation demeure : Trace parviendra-t-elle à convaincre une Assemblée nationale réputée imprévisible ? Les dispositions de sa concurrente pourraient resurgir par le biais d’amendements lors des débats parlementaires, transformant la discussion en une véritable joute législative dont l’issue conditionnera l’avenir de l’aménagement du territoire français.

Urbanitas.fr

Quiz sur le ZAN et l’aménagement du territoire

Calendrier de la PPL Trace. — En février 2026, la proposition de loi Trace sur le Zéro artificialisation nette sera examinée par l’Assemblée nationale. Quand cette proposition avait-elle été adoptée par le Sénat ?

A. En mars 2025. — B. En octobre 2024. — C. En décembre 2025. — D. En janvier 2026.

En mars 2025

Objectif de réduction de l’artificialisation. — La PPL Trace propose de modifier l’objectif national de réduction de l’artificialisation des sols. Quel jalon non contraignant proposerait-elle à la place de l’objectif de réduction de 50 % d’ici 2031 ?

A. Un jalon en 2034. — B. Un jalon en 2040. — C. Un jalon en 2028. — D. Un jalon en 2032.

Un jalon en 2034

Bonification des enveloppes foncières. — Pour encourager la requalification de friches, la PPL Trace prévoit une bonification des enveloppes foncières pour les collectivités. Quelle est cette bonification ?

A. 0,5 hectare en plus pour 1 hectare requalifié. — B. 1 hectare en plus pour 1 hectare requalifié. — C. 0,25 hectare en plus pour 1 hectare requalifié. — D. 2 hectares en plus pour 1 hectare requalifié.

0,5 hectare en plus pour 1 hectare requalifié

Nombre de signataires de la PPL Trace. — La PPL Trace bénéficie d’un large soutien au Sénat. Combien de sénateurs ont signé cette proposition ?

A. 173 sénateurs. — B. 143 sénateurs. — C. 203 sénateurs. — D. 92 sénateurs.

173 sénateurs

Coût de la renaturation. — Selon les estimations évoquées dans le débat sur le ZAN, quel est le coût approximatif de la renaturation par mètre carré ?

A. De 300 à 400 euros. — B. De 100 à 150 euros. — C. De 500 à 600 euros. — D. De 200 à 250 euros.

De 300 à 400 euros

Ressources et textes de référence

Ressource : Proposition de loi pour réussir la transition foncière (assemblee-nationale.fr)

Ressource : Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux (assemblee-nationale.fr)

Ressource : Artificialisation (geoconfluences.ens-lyon.fr)

Ressource : Artificialisation des sols (ecologie.gouv.fr)

Ressource : Zéro artificialisation nette (ZAN) (geoconfluences.ens-lyon.fr)

Ressource : Le SCoT : un projet stratégique partagé pour l’aménagement d’un territoire (ecologie.gouv.fr)

Ressource : Les plans locaux d’urbanisme (collectivites-locales.gouv.fr)

Ressource : M. Jean-Baptiste BLANC (senat.fr)

Ressource : Mme Sandrine Le Feur (assemblee-nationale.fr)

Ressource : Mme Constance de Pélichy (assemblee-nationale.fr)

Entités liées

Zéro artificialisation nette, SCOT, PLU, SRADDET, Artificialisation des sols, Foncier, Friches, Aménagement du territoire, Étalement urbain, Fiscalité locale